Os incentivos no setor da habitação parecem ser os adequados, abandonando as medidas voltadas para a procura e concentrando-se, a curto prazo, em atrair toda a oferta disponível para o mercado.
Não restam muitas dúvidas de que as novas iniciativas propostas pelo Governo para a habitação e o arrendamento serão o foco desta semana. O plano se mostra interessante e parece criar os incentivos corretos para uma das principais preocupações da população. Apoia a construção, ao mesmo tempo em que atrai imóveis para o mercado de arrendamento, evitando incentivos negativos do lado da procura, que já se encontra saturada.
Analisando mais a fundo as propostas, acredito que elas podem transformar a forma como se legisla sobre essa questão. Até agora, a maioria das medidas tentava criar incentivos na procura e, quando se buscou resolver a questão pela oferta, as soluções envolviam arrendamentos forçados. Desta vez, as propostas parecem efetivamente buscar aumentar a oferta de imóveis para arrendamento no mercado, fazendo isso ao excluir o que podemos chamar de arrendamento de luxo. Toda a oferta é bem-vinda.
Diante de um mercado com preços ascendentemente rápidos e pressão nas grandes cidades, é compreensível falarmos de escassez de oferta. Naturalmente, o país não enfrentará uma carência de habitação como um todo, mas a maioria dos imóveis disponíveis está localizada em áreas onde a população não deseja residir. Com a falta de oferta, existem duas alternativas: construir mais e estimular a entrada de mais imóveis no mercado.
De acordo com dados do + Factos, entre 2000 e 2004 foram construídos 104 mil imóveis, enquanto entre 2015 e 2021 apenas 12 mil. O problema é real, mas a solução é, por sua natureza, de longo prazo. Ainda assim, medidas como a redução do IVA para a construção ou a facilitação de licenciamentos são essenciais. Da mesma forma, é crucial que busquemos alguma estabilidade nessas regras, o que ajudará a atrair investimentos.
Dessa maneira, disponibilizar imóveis no mercado o mais rapidamente possível deve ser um objetivo. Aumentar a oferta não gera um aumento de preços: é o princípio básico da microeconomia. Os preços não vão cair imediatamente, na verdade, podem até não cair: o importante é que deixem de crescer na velocidade que estão. Se isso ocorrer, o plano terá alcançado seu objetivo.
Infelizmente, essa não é a única inverdade que tem sido lançada no debate. Outra clarificação importante é a diferença entre incidência fiscal e incidência econômica. Um imposto pode afetar fiscalmente um agente econômico, mas é improvável que o custo real desse imposto seja suportado inteiramente por ele. Um IVA de 23% não recai completamente sobre o consumidor; os produtores, ao reduzir suas margens, absorvem parte desse custo. A divisão entre os agentes dependerá das elasticidades de cada um. Claro, a mesma lógica aplica-se a situações análogas, mas inversas. A redução dos impostos sobre os proprietários não será totalmente absorvida por eles. No início, sim, mas depois, mais ou menos rapidamente, dependendo da eficiência do mercado, o ajuste acontecerá.
Durante muito tempo, medidas voltadas para a procura contribuíram para agravar o problema. Se queremos mais oferta, devemos agir em prol dos produtores, e essas propostas parecem sensatas, nesse sentido. Apenas destacaria a ausência significativa do papel do Estado na disponibilização de seus imóveis para arrendamento. É inaceitável que o Estado não tenha um conhecimento claro do seu patrimônio, o que naturalmente dificulta sua atuação.
É claro que esses planos ou conjuntos de medidas são como melões: só sabemos se são bons após abri-los. Essas iniciativas podem falhar, não funcionar e os preços continuar a subir descontroladamente, mas desta vez parece haver alguma racionalidade, o que é sempre digno de elogio. Os incentivos parecem ser os apropriados, abandonando as medidas voltadas para a procura e apostando, a curto prazo, na atração de toda a oferta possível para o mercado, assim como, no médio e longo prazo, na construção adicional. Agora, é necessário pedir estabilidade e o fim de tetos e medidas ineficazes do passado. Não existem receitas milagrosas para problemas complexos, mas talvez, desta vez, algo melhore.
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