O direito de preferência tem suas raízes no direito romano, persistindo de maneira notável no ordenamento jurídico português. Neste contexto, o legislador português tem demonstrado uma generosidade considerável na previsão desse tipo de direito, em contraste com outras legislações, possivelmente ferindo o caráter excepcional que esse direito deveria possuir.

De fato, o legislador português incluiu, não apenas no Código Civil, mas também em legislações recentes, direitos de preferência, mantendo os já existentes, fundamentando essa escolha em razões de interesse público, como o acesso à habitação pelos arrendatários, a proteção de determinadas atividades econômicas e o aproveitamento agrícola das propriedades rurais.

Ao tentar listar os direitos de preferência que podem ser aplicáveis a uma transação imobiliária, encontramos cerca de vinte, distribuídos em várias leis, sendo titulares tanto entidades privadas quanto públicas, como Municípios, Estado e Regiões Autónomas.

Essa multiplicidade não está isenta de críticas, pois pode limitar o direito de propriedade e o princípio da livre disposição dos bens, criando obstáculos à sua transmissão ao desvalorizá-los ou dificultar a decisão de venda. Além disso, o risco da preterição de um direito de preferência pode influenciar a decisão do potencial comprador em realizar uma aquisição, levando-o, por exemplo, a solicitar um preço menor ou desistir da compra.

Esses direitos também impõem limitações à liberdade de contratar daquele obrigado a respeitar a preferência, uma vez que, ao decidir alienar um bem, pode ser obrigado a transmiti-lo ao titular do direito em vez do contratante inicialmente escolhido.

Aos obstáculos mencionados, podemos adicionar a complexidade, incerteza e demora que tais direitos podem acarretar em transações imobiliárias. A complexidade surge porque os titulares dos direitos podem ser difíceis de identificar e localizar, podem não receber as comunicações, ou, se as receberem, podem contestar o conteúdo da comunicação. Isso gera incerteza: todos os potenciais titulares de direito de preferência foram realmente identificados? E se, após dez anos, um terceiro alegar tal preterição? Quanto à demora, a existência de um direito de preferência requer sempre um processo de notificação ao titular para que ele possa exercê-lo, que pode variar em duração conforme o direito em questão. Por exemplo, no caso de um quinhão hereditário, sem uma renúncia expressa ao direito de preferência, o potencial adquirente terá que esperar até dois meses para que o direito de preferência expire.

Além da variedade desses direitos, da complexidade, incerteza e demora já citadas, existe uma jurisprudência dispersa ou até contraditória, o que torna a interpretação, aplicação e resolução de questões jurídicas ainda mais complexas para todos os envolvidos na transação imobiliária.

O panorama apresentado parece, portanto, inadequado e desajustado às transações modernas, que frequentemente requerem ser concluídas com agilidade e sempre com um alto nível de certeza e segurança jurídicas.

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