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Mais Oferta é Bom!

Mais Oferta é Bom!

Os incentivos propostos no âmbito da habitação parecem estar bem direcionados, abandonando as medidas focadas na procura e concentrando-se, a curto prazo, na atração de toda a oferta viável para o mercado.

É inegável que as novas iniciativas do Governo relacionadas com a habitação e o arrendamento vão dominar as discussões desta semana. O plano apresentado é interessante, pois parece estabelecer os incentivos adequados para uma das principais preocupações da sociedade. Ele apoia a construção enquanto atrai imóveis para o mercado de arrendamento, reduzindo os incentivos negativos voltados para uma procura já sobreaquecida.

Analisando as propostas, vejo que elas poderiam transformar a legislação sobre este tema. Até agora, a maioria das iniciativas buscava criar incentivos na procura e, quando a oferta era abordada, optava-se por arrendamentos obrigatórios. Este conjunto de medidas aparenta, de fato, buscar um aumento na oferta de imóveis de arrendamento, enfocando a exclusão do que se poderia chamar de arrendamento de luxo. A oferta de habitação acessível é bem-vinda.

Em um mercado com preços em ascensão e pressão nas grandes cidades, não é surpreendente falarmos sobre escassez de oferta. É claro que o país, de forma geral, não enfrenta uma crise de habitação, mas a maior parte das residências disponíveis se localiza em áreas onde as pessoas não desejam morar. Diante da falta de oferta, duas soluções são viáveis: construir mais e incentivar a disponibilização de mais residências no mercado.

Segundo dados do + Factos, entre 2000 e 2004 foram construídos 104 mil imóveis, enquanto entre 2015 e 2021 apenas 12 mil foram edificados. A problemática persiste, mas a solução é, por natureza, de longo prazo. Contudo, medidas como a redução do IVA para a construção e a simplificação dos licenciamentos são essenciais. Além disso, é crucial que haja uma certa estabilidade nessas regras, fator que favorecerá a atração de investimentos.

Assim, a meta de inserir mais residências no mercado de forma imediata deve ser prioritária. Aumentar a oferta não necessariamente elevará os preços: é o princípio básico da economia. Embora os preços possam não cair de imediato, o fundamental é que a sua escalada cesse. Se conseguirmos isso, o plano terá alcançado seu objetivo.

Infelizmente, essa não é a única confusão que tem surgido no debate. Uma outra distinção importante a ser feita é a diferença entre incidência fiscal e incidência econômica. Um imposto pode recair fiscalmente sobre um agente econômico, mas é improvável que esse agente suporte integralmente o custo real do imposto. Um IVA de 23% não é completamente suportado pelo consumidor; os produtores, ao reduzirem suas margens, absorvem parte desse custo. A alocação desse impacto entre os agentes dependerá das elasticidades de cada um. Naturalmente, a mesma lógica se aplica em situações análogas, mas em direções opostas. A diminuição dos impostos sobre os locadores não será absorvida apenas por eles. Inicialmente, sim, mas em seguida, mais ou menos rapidamente, dependendo da eficiência do mercado, haverá um ajuste.

Por um longo período, as medidas focadas na procura ajudaram a agravar o problema. Se desejamos aumentar a oferta, devemos agir em prol dos produtores, e essas propostas parecem razoáveis nessa direção. No entanto, destaco a ausência de um ator crucial na discussão: o papel do Estado na utilização de seus imóveis para arrendamento. É inaceitável que o Estado não tenha uma visão clara sobre seu patrimônio, o que evidentemente dificulta suas intervenções.

É importante ressaltar que esses planos e conjuntos de medidas são como os melões: só sabemos se são bons após a sua implementação. Embora possam falhar e os preços continuem elevados, parece haver uma lógica subjacente, o que é sempre positivo. Os incentivos parecem estar alinhados, abandonando as medidas voltadas para a procura e focando, a curto prazo, na atração de toda a oferta viável para o mercado, assim como, a médio e longo prazo, incentivando a construção. Agora, necessita-se de estabilidade e do fim dos tetos e medidas ineficazes do passado. Não existem soluções simples para problemas complexos, mas talvez, desta vez, consigamos um avanço significativo.

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